Gibt es ein Vorkaufsrecht für Mieter beim Hauskauf?

Das sogenannte Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf berechtigt diese, beim Immobilienverkauf durch den Eigentümer zuerst die Kaufoption auszuüben. Mieter und Verkäufer müssen ein qualifiziertes Vorkaufsrecht vertraglich festhalten. Es gibt verschiedene Varianten des Vorkaufsrechts, auch gelten Fristen und Besonderheiten.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf bedeutet, dass bei einer Verkaufsabsicht der Eigentümer den bisherigen Mieter zuerst fragen muss, ob er in den Kaufvertrag eintreten möchte. Sollte dieses Interesse nicht bestehen, muss dies am besten schriftlich erklärt werden. Dann kann der Verkäufer an jeden sonstigen Interessenten das Haus verkaufen in Basel. Das qualifizierte Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf ist die gängigste Form eines Vorkaufsrechts und bedarf einer vertraglichen Festlegung. Idealerweise klären die Parteien diesen Punkt und ein diesbezügliches Interesse schon bei Abschluss des Mietvertrages.

Es gibt nicht wenige Interessenten, die ein Haus gezielt in der Absicht mieten, es später zu kaufen. Sie werden sich also über ein vertraglich vereinbartes qualifiziertes Vorkaufsrecht sehr freuen. Dieses ist vererbbar. Das einfache Vorkaufsrecht ist gesetzlich festgelegt, gilt immer und erlischt nach 25 Jahren. Grundsätzlich gibt es ein Vorkaufsrecht für Immobilien (Häuser und Stockwerkeigentum), aber auch für Grundstücke. Es wirkt sich nicht auf den Kaufpreis und auch nicht auf Bedingungen des Kaufvertrages aus, es sei denn, es handelt sich um ein limitiertes Vorkaufsrecht (siehe weiter unten).

Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf

Für das Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf gibt die beiden Varianten des limitierten und unlimitierten Vorverkaufsrechts.

Beim limitierten Vorkaufsrecht schließen der spätere Käufer und der Verkäufer einen Vorvertrag mit allen Konditionen zum Kaufpreis der betreffenden Immobilien ab. Der Käufer entscheidet zum möglichen Verkaufszeitpunkt, ob er sein Vorkaufsrecht zum festgelegten Preis wahrnimmt. Das kann beiden Seiten Vor- und Nachteile bringen, weil sich der Marktwert von Immobilien im Laufe der Zeit verändert. Der Verkäufer könnte einen geringeren als den derzeitigen Marktwert erzielen, der Käufer einen höheren Preis bezahlen – je nachdem, wie sich die Preise zwischenzeitlich entwickelt haben.
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht darf der Eigentümer vom Käufer denjenigen Preis verlangen, den auch dritte Parteien zum Verkaufszeitpunkt zahlen würden.

Beide Varianten des Vorkaufsrechts müssen notariell beurkundet werden. Der Notar lässt das Recht ins Grundbuch eintragen, wodurch die Rechtswirkung garantiert ist. Der Begünstigte kann dennoch von seinem Vorkaufsrecht zurücktreten. Das Schweizer Vorkaufsrecht ist so konstruiert, dass Immobilienbesitzer sich bestimmte Personen aussuchen können, an die sie verkaufen. Bei diesen Personen handelt es sich sehr oft um langjährige Mieter. Damit bleibt das Haus in guten Händen.

Gesetzliche Grundlage und Voraussetzungen

Das gesetzliche Vorkaufsrecht bestimmt der Artikel 682 ZGB (Zivilgesetzbuch). Dieser räumt Miteigentümern ein Vorkaufsrecht gegenüber Nichtmiteigentümern ein, wenn Letztere nur Anteil erworben haben. Dieser Passus ist vor allem für das Stockwerkeigentum relevant, es sei denn, mehrere Parteien wären Miteigentümer an einem Ein- oder Zweifamilienhaus, was manchmal etwa innerhalb von Familien vorkommt (bei Zweifamilienhäusern auch durch zwei nicht miteinander verbundene Familien, die jeweils eine Hälfte bewohnen). Wenn mehrere Miteigentümer das gesetzliche Vorkaufsrecht geltend machen, erhalten sie ihren Anteil in Relation zu ihren bisherigen Miteigentumsanteilen.

Auch Grundstückseigentümer haben ein Vorkaufsrecht, wenn das Grundstück mit einem dauernden und selbstständigen Baurecht belastet. Immobilienbesitzer müssen gesetzliche Vorkaufsrechte kennen! Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar und nicht übertragbar (Artikel 681 (ZBG). Das qualifizierte vertragliche Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf entsteht durch einen Vertragsabschluss zwischen ihnen und dem Immobilienbesitzer. Es darf sich um einen Passus im Mietvertrag handeln. Das Vorverkaufsrecht darf auch später (nach Abschluss des Mietvertrages) noch eingeräumt werden. Das Schweizer Obligationenrecht bestimmt ab Artikel 216 ff., dass ein vertragliches Vorkaufsrecht für maximal 25 Jahre vereinbart werden darf. Vertragliche Vorkaufsrechte dürfen vererbt, aber nicht abgetreten werden.

Welche Immobilien fallen unter das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht gilt für

Häuser,
Wohnungen (Stockwerkeigentum) und
Grundstücke.

Fristen und Verfahren bei Ausübung des Vorkaufsrechts

Hinsichtlich des Verfahrens ist festzuhalten, dass Vorkaufsrechte jeder Art im Grundbuch vorgemerkt werden müssen. Es gibt auch eine Mitteilungspflicht durch den Vorkaufsverpflichteten (Verkäufer) und den Grundbuchverwalter. Für ein limitiertes Vorkaufsrecht sind der fix vereinbarte Preis und die Konditionen festzuhalten, zu denen die Transaktion stattfinden kann, wenn der potenzielle Käufer seine Option ausübt.

Die Fristen zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglich vereinbarten Vorkaufsrecht unterscheiden sich erheblich. Das gesetzliche Vorkaufsrecht erlischt nach 25 Jahren, während es für das vertraglich vereinbarte Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf eine Verwirkungsfrist von drei Monaten gibt (BGE 101 II 243).

Das bedeutet: Sobald der Eigentümer dem Mieter seine Verkaufsabsicht mitgeteilt hat, muss Letzterer binnen drei Monaten entscheiden, ob er diese Option ausübt oder nicht. Danach kann der Immobilienbesitzer an Dritte verkaufen, was er wiederum bekanntgeben muss. Von den drei Monaten dürfen aber die Parteien durch eine vertragliche Vereinbarung abweichen. Der Beginn des Fristenlaufs unterscheidet sich zwischen dem limitierten und dem unlimitierten Vorkaufsrecht. Beim limitierten Vorkaufsrecht beginnt die Frist (im Normalfall drei Monate) zu laufen, sobald der Vorkaufsberechtigte Kenntnis von einem Rechtsgeschäft mit der dritten Partei erhält.

Vertragsabschluss

Dieses Rechtsgeschäft wird der Abschluss eines Vorvertrages sein. Ein endgültiger Kaufvertrag mit einer dritten Partei kann noch nicht abgeschlossen werden, weil der Vorkaufsberechtigte immer noch seine Option ziehen kann. Beim unlimitierten Vorkaufsrecht beginnt die dreimonatige Frist zu laufen, sobald der Vorverkaufsverpflichtete dem Vorverkaufsberechtigten mitteilt, welches Interesse (zu welchen Konditionen) einer dritten Partei am Kauf besteht. Es bedarf hierzu nicht eines Rechtsgeschäfts mit der dritten Partei. Die Kenntnisgabe darf formlos erfolgen.

Für den Vorkaufsrechtsvertrag ist allerdings immer die Schriftformabrede ratsam. Dasselbe betrifft die Ausübungserklärung durch den Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten. Zwingend vorgeschrieben ist die Schriftform allerdings nicht. Sie gilt jedoch unter anderem als Ausweis für das Grundbuchamt. Wenn es allerdings zum Kauf durch den Vorkaufsberechtigten kommt, verlangt das Grundbuchamt die schriftliche Ausübungserklärung. Der Erklärungszugang ist innert Dreimonatsfrist unwiderruflich. Inhaltlich wird die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt.

Ausnahmen und Besonderheiten

Die Besonderheiten betreffen vor allem das limitierte und unlimitierte Vorkaufsrecht. Beim limitierten Vorkaufsrecht wurden im Vorvertrag schon der maximale Kaufpreis und weitere Konditionen zum Kauf festgelegt. Für das Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf kann das heißen: Sie dürfen das Haus beispielsweise für 350.000 Franken erwerben, selbst dann, wenn eine dritte Partei dem Besitzer deutlich mehr bieten würde.

Beim unlimitierten Vorkaufsrecht hingegen muss sich der Vorkaufsberechtigte nach dem Preis richten, welche die dritte Partei anbietet. Wenn dies etwa 400.000 Franken wären, so kann der Vorkaufsberechtigte nur zu diesem Preis sein Vorkaufsrecht ausüben – oder muss die Vorkaufsoption verfallen lassen. Als Besonderheit für diesen Fall wäre zu vermerken, dass Kaufwillige darauf achten müssen, dass sie über dieses Geld verfügen. Eine weitere Besonderheit wäre, dass dieses unlimitierte Vorkaufsrecht nicht öffentliche beurkundet werden muss. Es reicht die Schriftform zwischen den Parteien.

Beim gesetzlichen Vorkaufsrecht ist auf die Bestimmungen zu achten, die hinsichtlich des Entstehungsgrundes gelten. Beim Miteigentum haben sämtliche Miteigentümer ein Vorkaufsrecht gegenüber Nicht-Eigentümern. Eine Ausnahme gibt es beim Baurecht, das ein gesetzliches Vorkaufsrecht auslöst: In diesem Fall gilt dieses für den Grundstückseigentümer und für die Person, welche über das Baurecht verfügt. Eine weitere Ausnahme gilt für landwirtschaftliche Grundstücke, bei denen grundsätzlich nahe Verwandte und Pächter Vorkaufsrechte erhalten.

Vor- und Nachteile des Vorkaufsrechts

Vorteile für Kaufwillige

Das Vorkaufsrecht für Mieter bei Hauskauf räumt ihnen die freie Entscheidung ein, die Immobilie zu erwerben oder nicht.
Das einfache, gesetzliche Vorkaufsrecht gilt immerhin 25 Jahre lang. Damit könnten auch die Kinder eines Mieters noch die Kaufoption ziehen.
Beim limitierten Vorkaufsrecht steht der Preis von vornherein fest. Der Regelfall ist, dass Immobilien im Preis steigen. Damit könnte sich der Kauf als sehr günstig erweisen.
Ein Rücktritt vom Vorkaufsrecht ist für Kaufinteressenten immer möglich. Niemand muss zwangsweise ein Haus kaufen.

Nachteile für Mieter

Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar und veräußerbar.
Der Grundbucheintrag kann sehr teuer sein (bis zu CHF 1.000).

Vor- und Nachteile des Vorkaufsrechts für Eigentümer

Vorteile:

Der Erwerber ist bereits (langjährig bekannt).
Für die Preisgestaltung gibt es die beiden Optionen des limitierten und unlimitierten Vorkaufsrechts. Beide können beim Verkauf zu einem vorteilhaften Szenario für den Besitzer führen.
Es muss im Verkaufsfall nicht mühselig nach Kaufinteressenten gesucht werden.

Nachteile:

Die Entscheidung über die Ausübung der Kaufoption liegt automatisch beim Kaufinteressenten.
Wer lieber gern an Dritte verkauft hätte, muss mit einer zeitlichen Verzögerung bei der Transaktion rechnen. Andere Interessenten können in dieser Zeit abspringen. Dieses Geschäft gilt als schnelllebig.

Fazit

Sie wollen ein Haus verkaufen in Basel? Achten Sie auf die Bestimmungen des Vorkaufsrechts und studieren Sie vorliegende Mietverträge sehr genau.