Die eigene Immobilie ist für viele Menschen längst mehr als das Zuhause für die Familie oder der Ort, den man Heimat nennt. Mit der Wert-Entwicklung von Wohnungen und Häusern im deutschsprachigen Raum haben sich Immobilien zu einer wichtigen Anlage entwickelt und garantieren beinahe in jedem Fall eine Rendite. Wer sich aber dafür entscheidet, eine Immobilie wieder zu verkaufen, muss unter Umständen auf Faktoren wie die Spekulationssteuer achten.
Auf diese Weise wollen die Länder verhindern, dass Immobilien rein als Spekulationsobjekt, wie beispielsweise eine Aktie, behandelt werden. Der Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf ist also mit verschiedenen Abgaben verbunden – und die dazugehörige Kalkulation von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst.
Was ist ein Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf?
Der Ankauf von Verkauf von Immobilien gehört schon seit vielen Jahren zu den beliebtesten und vielleicht auch ertragsreichsten Möglichkeiten für Spekulanten. Besonders mit dem Markt für Wohnungen und Häuser, der in den vergangenen zwanzig Jahren in fast allen Ballungsgebieten im deutschsprachigen Raum erstaunliche Zugewinne erzielt hat, erschien es für viele Anleger interessant, das eigene Geld einfach in einem Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung anzulegen.
In der Praxis bedeutet das in der Regel, dass Sie schon nach kurzer Zeit mit einer Immobilie einen beträchtlichen Gewinn erzielen können. In Städten wie Berlin, Wien und Basel sind Häuser und Wohnungen beispielsweise alleine in den letzten zehn Jahren um bis zu 30% teurer geworden. Wer sich also entscheidet jetzt eine Immobilie wieder abzustoßen, die vor fünf Jahren gekauft wurde, wird fast immer mit einer entsprechenden Rendite aus dem Geschäft gehen. Die Differenz zwischen dem Kaufbetrag und dem Erlös aus dem Verkauf betrachtet der Staat als den Spekulationsgewinn.
Genau hier möchte der Staat einen Anteil an diesen Gewinnen haben. Während es in Deutschland eine ganz klassische Spekulationssteuer gibt, redet man in der Schweiz beispielsweise von der Grundstückgewinnsteuer. Am Ende führt aber beides dazu, dass bei einem Verkauf von Liegenschaften oder Grundstücken ein Teil des Verkaufserlöses an den Staat bezahlt werden muss.
Unterschiede zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien
Generell wurde die Spekulationssteuer bzw. die Grundstücksgewinnsteuer vor allem für Fälle beschlossen, in denen die Besitzer der Immobilie diese ohnehin als ein Werkzeug für das eigene Einkommen nutzen. Der Staat unterscheidet dabei mitunter deutlich zwischen den Ansprüchen, wenn der Besitzer einer Liegenschaft das Haus oder die Wohnung selbst genutzt hat. Die Eigennutzung ist sowohl in Deutschland als auch in der Schweiz der wohl wichtigste Ausnahmefall, um sich von der Spekulationssteuer befreien zu lassen.
Wichtig ist hier vor allem der Faktor der Besitzdauer. In der Regel orientieren sich die Steuersätze daran, wie lange eine Immobilie sich bereits im Besitz eines Verkäufers befindet. Wer beispielsweise bereits fünf Jahre nach dem Kauf eine Immobilie wieder verkauft, wird einen entsprechend hohen Steuersatz auf den Gewinn zahlen müssen. Wenn Sie von diesen fünf Jahren aber ohnehin drei Jahre selbst in dem Haus oder in der Wohnung gelebt haben, wird diese steuerliche Belastung in Deutschland fast immer ganz wegfallen. In der Schweiz gelten etwas andere Bedingungen. Beim Haus verkaufen Basel würde beispielsweise ein Aufschub gewährt werden: Wenn binnen von vier Jahren eine neue Immobilie gekauft wird, kann die Grundstücksgewinnsteuer komplett erlassen oder zumindest reduziert werden.
Anders sieht es bei Immobilien aus, die während der Haltedauer vermietet worden sind. Wenn die Vermietung der primäre Nutzen einer Immobilie war, gibt es quasi keine Möglichkeit, sich den Steuern beim Verkauf zu entziehen. Es gibt allerdings auch hier Faktoren, die die Steuerlast reduzieren können. Dazu gehören vor allem Investitionen, die man als Vermieter gemacht hat und die eine wertsteigernde Entwicklung mit sich gebracht haben. Genau diese unterschiedlichen Faktoren können es für Sie relativ schwierig machen, die voraussichtliche Steuerschuld gegenüber dem Staat einfach so zu berechnen.
Berechnung des Spekulationsgewinns
Der Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf ergibt sich eigentlich aus einer einfachen Formel: Der Verkaufspreis des Hauses wird dem Einkaufspreis gleichgesetzt und die sich daraus ergebende Differenz unterliegt der Spekulationssteuer beziehungsweise der Grundstücksgewinnsteuer. Natürlich ist es am Ende doch nicht ganz so einfach.
Dabei muss beachtet werden, dass die steuerlichen Verpflichtungen sich in der Regel nicht nur anhand von Faktoren wie eigenen Investitionen in die Immobilie unterscheiden können. Auch der Standort kann ein wichtiger Faktor für Ihre Berechnung sein. In der Schweiz sind es beispielsweise die Kantone selbst, die die genauen Regulierungen für die Grundstücksgewinnsteuer festlegen.
Laufzeit als Maßstab
Beim Haus verkaufen Basel wird beispielsweise vor allem auf die Laufzeit wert gelegt. Wer weniger als drei Jahre im Besitz einer Immobilie war, muss bis zu 60 % auf den Gewinn zahlen. Danach verringert sich die steuerliche Last für jeden Monat um 0,5 % und ist am Ende bei 30% gedeckelt. In Deutschland gibt es eine ähnliche Abstufung, die solange eine Rolle spielt, bis eine Immobilie sich zehn Jahre und einen Tag im eigenen Besitz befunden hat. Danach wäre die Spekulationssteuer hinfällig und der Staat hat kein Anrecht mehr auf die Steuer.
Die Berechnung ist darüber hinaus mit verschiedenen Faktoren verbunden. Dazu gehören in Deutschland beispielweise die Abschreibungen. Auch Investitionen, die den Wert der Immobilie noch einmal erhöht haben könnten, dürfen hier in die Rechnung eingebracht werden. Dazu kommen unterschiedliche Faktoren für historische Gebäude oder starke infrastrukturelle Veränderungen am Standort.
Alles in allem wäre es klug, sich in diesem Bereich von einem Experten beraten zu lassen. Dieser kann nicht nur bei der genauen Berechnung helfen, sondern auch wertwolle Hinweise dafür geben, welche Investitionen Sie bei der Berechnung geltend machen können.
Steuerliche Behandlung von Spekulationsgewinnen
Die steuerliche Behandlung von Spekulationsgewinnen ist eigentlich immer direkt mit dem Zeitraum verbunden, in dem die sogenannte Spekulation erfolgt ist. Da verhalten sich die Immobilien nicht anders als Aktien oder andere Spekulationsgüter. In Deutschland kann der Verkauf einer Immobilie daher mit bis zu 45 Prozent zu Buche schlagen – das ist jedenfalls dann der Fall, wenn das Spekulationsobjekt nur sehr kurzgehalten wurde und für den Staat daher klar absehbar ist, dass es sich um ein klassisches Spekulationsgeschäft gehandelt hat.
Im Laufe der Zeit kann der Steuersatz auf bis zu 15% sinken. In der Schweiz gibt es ein ähnliches System. Die steuerliche Behandlung erfolgt also immer auf der Basis der Laufzeit und der allgemeinen Kosten. Hier wäre ein Steuerberater in der Regel der richtige Ansprechpartner.
Steuerliche Pflichten und Meldepflichten
In Deutschland ist die Spekulationssteuer bereits ab 599,99 Euro außerhalb des Freibetrags und damit meldepflichtig – im Fall einer Immobilie müssen Sie diese also immer angeben. Die einzige wichtige Ausnahme dürfte hier die Laufzeit sein, in der die Immobilie gehalten wurde. Generell muss nach zehn Jahren und einem Tag Besitz einer Immobilie keine Steuer mehr auf den Gewinn bezahlt werden.
Im Fall einer selbst bewohnten Immobilie kann sich diese Laufzeit verkürzen: Wurde die Immobilie in den letzten zwei Jahren und im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt, egal ob von einem selbst oder beispielsweise den Ehegatten, auch als Ferienhaus, hat der Staat keinen Anspruch auf die Steuer mehr.
Fazit
Gerade in der heutigen Zeit gibt es viele gute Gründe, warum man sich von einer Immobilie wieder trennen möchte. Sei es nun die gewünschte Verkleinerung, wenn die Kinder aus dem Haus sind, ein Umzug in eine neue Region oder einfach nur, weil der Markt gerade sehr gute Preise hergibt – am Ende ist es wichtig, auf die steuerlichen Verpflichtungen zu achten.
Da es unterschiedlichste Faktoren dafür gibt, wann die Steuer bezahlt werden muss und wie sie am Ende berechnet wird, sollte man sich vor dem Hausverkauf genau beraten lassen. Sowohl gute Makler als auch Steuerberater und Notare sollten hier die ersten Ansprechpartner sein, damit in diesem komplizierten Bereich kein Fehler gemacht wird, der am Ende teuer für den Verkäufer oder auch den Käufer werden kann.